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La Burbuja Inmobiliaria e Colombia

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Una burbuja de la vivienda es un avance en los precios de la vivienda impulsado por la demanda, la especulación y la exuberancia.




¿Qué es una “burbuja de vivienda”

Las burbujas habitacionales suelen comenzar con un aumento de la demanda, frente a una oferta limitada que toma un período de tiempo relativamente largo para reponerse y aumentar. Los especuladores entran al mercado, impulsando aún más la demanda. En algún momento, la demanda disminuye o se estanca al mismo tiempo que el suministro aumenta, lo que resulta en una fuerte caída de los precios – y las ráfagas de burbujas.

BREAKING DOWN ‘La burbuja de la vivienda’

Tradicionalmente, los mercados de vivienda no son tan propensos a las burbujas como otros mercados financieros debido a los grandes costos de transacción y de transporte asociados con la propiedad de una casa. Sin embargo, una combinación de tasas de interés muy bajas y un relajamiento de los estándares de suscripción de crédito pueden traer a los prestatarios al mercado, alimentando la demanda. Una subida de los tipos de interés y un endurecimiento de los estándares de crédito pueden disminuir la demanda, haciendo que la burbuja inmobiliaria explote.

La burbuja de la vivienda fue larga en la formación como valores de bienes raíces comenzó a aumentar en respuesta a los inversores que abandonan el mercado de valores a raíz de la burbuja de puntocom y la caída del mercado de valores del 2000. Durante los seis años siguientes, la manía sobre la propiedad de una casa creció a niveles alarmantes a medida que las tasas de interés se desplomaron, y los estrictos requerimientos de préstamos fueron prácticamente abandonados. Se estima que el 56% de las compras de viviendas durante ese período fueron realizadas por personas que de otro modo no podrían pagarlas en condiciones normales de préstamo. Fueron llamados prestatarios subprime. La gran mayoría de los préstamos eran hipotecas de tasa ajustable con una tasa inicial baja y un reajuste programado de tres a cinco años.

Frenesí inducido por el gobierno

El estímulo del gobierno de una amplia propiedad de vivienda indujo a los bancos a bajar sus tasas y requerimientos, lo que estimuló un frenesí de compra de viviendas que elevó los precios en un 50 a 100% dependiendo de la región del país. El frenesí atrajo a especuladores que comenzaron a lanzar casas por decenas de miles de pesos en beneficios en tan sólo dos semanas. Se estima que, durante el período de 2005 a 2007, cuando los precios de la vivienda alcanzaron su pico, hasta el 30 por ciento de la valoración fue apoyada por la actividad especulativa.

Por todo lo anterior…Todo lo que sube tiene que bajar

Durante ese mismo período, el mercado bursátil comenzó a rebotar, y las tasas de interés comenzaron a marcar hacia arriba. Las hipotecas de tasa ajustable comenzaron a reajustarse a tasas más altas, ya que los signos de que la economía se estaba desacelerando surgieron en 2007. Con los precios de la vivienda fluctuando a niveles elevados, la prima de riesgo era demasiado alta para los inversores, que dejaron de comprar casas. Cuando se hizo evidente a los compradores de vivienda que los valores de la vivienda en realidad podría bajar, los precios de la vivienda comenzaron a desplomarse, provocando una venta masiva en títulos respaldados por hipotecas. Los precios de la vivienda disminuirían eventualmente más de 40% en algunas regiones del país, y los impagos de la hipoteca masiva conducirían a millones de ejecuciones hipotecarias en los próximos años.

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